Als einer der verbliebenen Eigentümerinnen der gewerblichen Teile des Ihme-Zentrums beabsichtigt die Landeshauptstadt Hannover offensichtlich mit der Aufgabe der Kinderkrippe, sich als Eigentümerin aus dem Komplex zurückzuziehen. Dazu sollen die Räumlichkeiten an eine Tochtergesellschaft der hanova GEWERBE GmbH verkauft werden.
Ziel dieses Manövers scheint es zu sein, für diese Gesellschaft Insolvenz anmelden zu können, wenn die finanzielle Belastung durch die Sockelsanierung aus Sicht der Stadt zu hoch wird. Diese Beteiligung an einer Sanierung ist zur Zeit Thema einer Klage.
Deshalb ruft die Zukunftswerkstatt Ihme-Zentrum e.V. zu einer Demonstration am 28. März 2025 um 13:30 Uhr vor dem Neuen Rathaus auf, um auf dem Platz der Menschenrechte gegen dieses Vorgehen zu protestieren. Damit auch optische Zeichen gesetzt werden, gibt es am Vortag von 15-18 Uhr ein Treffen der Zukunftswerkstatt, um Plakate und Transparente zu erstellen.
Nicht jede spinnerte Idee ist spinnert – das ist wohl wahr.
Aber ein fast 51 Jahre altes, mittlerweile – nicht nur rein optisch (siehe dazu NDR Doku: „Der Beton-Klotz: Wer rettet das Ihme-Zentrum?“) wirklich verrottetes Gebäude in ein Krankenhaus zu verwandeln, ist – bei allem Respekt für die Idee – im derzeitigen ZUSTAND des OBJEKTS doch wohl etwas unrealistisch.
Das IZ wurde am 31. Oktober 1974 eingeweiht, und wird 2025 nun bereits 51 Jahre alt.
Und leider ist ja nun mal FAKT: seit mehr als 20 Jahren gammelt dieses Gebäude vor sich hin.
Und es ist – rein technisch betrachtet – in einem vorsintflutlichen Zustand (wie so vieles in unserem Land) und dazu kommt noch, dass man (und daran sollte jeder Ideengeber oder Sponsor auch mal denken) in Gebäuden, die vor 1990 errichtet wurden, mit Asbestvorkommen rechnen muss.
Daher mal ein Vorschlag für alle „Ideenentwickler“ und „Möchtegern Investoren“
Ehe ihr weitere Pläne für das Ihme – Zentrum macht solltet ihr – als VORAUSSETZUNG für eine REALISTISCHE Planung für das Projekt, einfach mal weniger „rumfantasieren und rumlabern“, und mal eine REALISTISCHE – nicht nur augenscheinliche- BESTANDS Aufnahme des Objekts machen.
Und vor allem dabei auch mal an das dort vorhandene UMFELD – also nicht nur die eigentlichen BEWOHNER des GEBÄUDES, sondern auch des gesamten STADTTEILS – denken!
Und dann – endlich mal mit SACHVERSTAND – und vor allem einem OBJEKTIVEN und SERIÖSEN (nicht von irgendeinem gierigen Investor geschmierten) Immobilien- Gutachter auf folgendes sehen:
1. Wem gehört das Ihme – Zentrum derzeit eigentlich? Wie viele Groß und Einzel- EIGENTÜMER gibt es, und wie sind die Anteile der Groß und Einzel EIGENTÜTMER Prozentual eigentlich verteilt?
2. In was für einem baulichen Zustand ist das gesamte Gebäude? Gibt es vielleicht Schäden im Fundament, die irreparabel sind? Wie in Takt sind die Elektrischen und Sanitären Anlagen dort überhaupt noch
3. GANZ WICHTIG: Wie viele Mietwohnungen und GEWERBE Einheiten sind DERZEIT dort noch in einem BEWOHNBAREN/VERMIETBAREN Zustand, und könnten SOFORT vermietet werden, um umgehend die massiv angestiegenen NEBENKOSTEN für die EIGENTÜMER zu senken?
Wir erinnern uns: Laut der NDR Doku: „Der Beton-Klotz: Wer rettet das Ihme-Zentrum?“ liegen die, je nach Größe der Immobilie, zwischen 500 und 3000€ mehr im MONAT. Was besonders für die Eigentümer, die dort nur eine EIGENTUMSWOHNUNG haben – und auch für die MIETER der letzten verbliebenen GEWERBEFLÄCHEN – eine immense monatliche MEHRBELASTUNG bedeutet, die UMGEHEND gesenkt werden sollte, da sonst viele MENSCHEN dort in den finanziellen RUIN getrieben werden.
Worüber auch der BÜRGERMEISTER von HANNOVER mal besser nachgedacht hätte, ehe er die MIETVERTRÄGE der STADT Hannover im Ihme – Zentrum gekündigt hat, und damit eine IMMENSE Erhöhung der NEBENKOSTEN für die verbliebenen WOHNUNGS Eigentümer und GEWERBE Treibenden dort verursacht hat.
4. Wie stark sind die optischen Beschädigungen an der gesamten Fassade / im Gebäude, wie schnell könnten Sie behoben werden
Wie gesagt: NICHT jede IDEE ist spinnert :O)
Man sollte nur mal ein bisschen mehr REALISMUS zur GRUNDLAGE der IDEE- Entwicklung walten lassen.
Und nicht immer nur der FANTASIE freien Lauf, denn:
Eine REALISIERBARE Idee braucht nun mal eine SOLIDE und REALISTISCHE Basis, um SERIÖSE und finanzkräftige INVESTOREN an BORD zu holen, und zum ausführbaren PROJEKT zu werden.
Und die beste IDEE ist immer noch, eine KOMBINATION aus WOHNEINHEITEN und GEWERBEFLÄCHEN zu erhalten, denn dafür sind ALLE Grundlagen vorhanden.
Manchmal muss man gar nichts vollkommen NEU erfinden, sondern einfach aus dem vorhandenen POTENZIAL der GRUNDIDEE eine MODERNERE – und vor allem ZEIT gemäße – Variante machen.
Das GRUNDKONZEPT des IHME – ZENTRUMS passt PERFEKT in die HEUTIGE Zeit.
Hätte ich genug Geld, ich würde es kaufen! Denn da steckt viel Potenzial drin.
Und wieder „mehr LEBEN“ könnte man auch jetzt schon – relativ leicht und mit wenig finanziellem Aufwand – ins Ihme – Zentrum bringen, wenn sich die dort lebenden / wohnenden WOHNUNGS – Eigentümer gemeinsam mit dem GEBÄUDE Verwalter zusammentun, und darum kümmern würden, das der Dreck (vor allem der Taubenkot) und die -künstlerisch wenig wertvollen – Schmierereien an den Wänden verschwinden.
In der Ladenpassage alles ein bisschen gesäubert, und optisch aufgepeppt würde, so dass man alle noch INTAKTEN Gewerbeflächen – auch einfach mal mit Kurz Mietverträgen von 3 oder 6 Monaten – kostengünstig – an KÜNSTLER, KREATIVE, kleine Start ups oder auch Pop up Stores vermieten würde, und in Kooperation mit den ansässigen Künstlern und Kreativen in der PASSAGE wechselnde EVENTS veranstalten würde.
Denn eins ist mal klar: Die schönsten WORTE und besten IDEEN sind NICHTS wert, wenn ihnen am ENDE keine TATEN folgen.
Also mal wenige LABERN und immer nur RUMJAMMERN, was NICHT geht und einfach mal GEMEINSAM die ÄRMEL hochkrempeln und MACHEN.
Es gibt in Hannover – und gerade auch im Stadtteil Linden – doch viele KREATIVE (Maler, Musiker, Sänger, Kunsthandwerker) da sollte es doch nicht so schwer sein, da mal was in GANG zu bringen.
Einfach mal ansehen, die NDR Doku: „Der Beton-Klotz: Wer rettet das Ihme-Zentrum?“
https://www.youtube.com/watch?v=Y1rBZ_8dwis
Und wer sich dann noch fragt, wieso das mit der REVITALISIERUNG des IZ eigentlich nichts wird:
Einfach mal den Inhalt des nachfolgenden Schreibens etwas genauer lesen, dann wundert es einen nämlich nicht , wieso die sich nicht einig werden konnten und am ENDE wohl doch nur noch die „Abrissbirne“ bleiben wird.
Denn einen Groß – INVESTOR zu finden, der in ein so heruntergekommenes Objekt aus dem Jahr 1974 – also ein 51 Jahre altes Gebäude, das – aus Investoren Sicht REALISTISCH betrachtet – komplett KERN Saniert werden müsste, weil dort aber auch rein GAR NICHTS mehr dem heutigen STANDART entspricht, noch mal 300 (wenn nicht gar 500) MILLIONEN investiert, ist wohl doch ein wenig unrealistisch.
Ebenso wie die Idee aus dem Gelände eine Hippe Studenten Wohnanlage zu machen.
Mal im Ernst: Welcher Student könnte sich denn da eine Wohnung leisten, immerhin wird der angestrebte VK- QUADRATMETER mit 1000 – 1500 Euro angegeben.
All diese ZAHLEN sind doch FERN jeglicher REALITÄT.
Und vielleicht liegt da ja „der Hase im Pfeffer“ :O)
Finanzierung der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen
Sehr geehrte Damen und Herren,
wie der Presse zu entnehmen war, hat die LHH die Mietverträge mit der PIZ vorzeitig aufgelöst. Auch eine Neuanmietung von 24.000 m² über einen Zeitraum von 20 Jahren hat die LHH aufgrund des Verhaltens der PIZ ausgeschlossen.
Den Medien war zu entnehmen, dass die PIZ der LHH zugesagt hatte, 150 Mio. EUR auf ein Sonderkonto einzuzahlen, sofern die LHH die o. g. Mietverträge mit der PIZ abschließt. Gemäß den Ausführungen der LHH wurde diese Zusage lediglich mündlich erteilt. Die Entscheidung der LHH dahingehend keine neuen Mietverträge abzuschließen ist daher nachvollziehbar.
Die PIZ erklärte daraufhin öffentlich, dass es weiterhin ihr Bestreben ist, das Ihme-Zentrum umzubauen und zu revitalisieren. Es besteht die Möglichkeit einer Vereinbarung zwischen der LHH und der PIZ, unter Einbeziehung der WEG Ihme-Zentrum, die den Interessen aller Beteiligten entspricht.
Ich habe diesbezüglich eine mögliche Lösung erarbeitet.
Die LHH und die PIZ schließen einen Mietvertrag über 24.000 m² mit einer Laufzeit von 20 Jahren.
Inhalt des Mietvertrages ist eine aufschiebende Bedingung in der festgelegt wird, dass der Mietvertrag seine Wirksamkeit erst entfaltet, wenn die PIZ 150 Mio. EUR auf einem Sonderkonto hinterlegt.
Die WEG Ihme-Zentrum Hannover ist zwingend Bauherr und Auftraggeber sämtlicher Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum, gemäß § 18.1 der TE/GO. Die Ausschreibungen, die Sichtung der Angebote, die Auftragsvergaben sowie die Abforderungen der Sonderumlagen werden entsprechend den Regelungen des Vergleichs vom 20.01.2020 durchgeführt. Um Differenzen und Verzögerungen bei der Abforderung einer Sonderumlage von dem eingerichteten Sonderkonto auszuschließen, ist es zwingend erforderlich, dass die WEG Ihme-Zentrum Hannover Zugriff auf dieses Konto hat.
Um eine Sanierung des Sondereigentums der PIZ, das die LHH langfristig anmieten möchte, parallel zu den Umbau- und Sanierungsmaßnahmen gemäß § 18.1 der GE/TO durchführen zu können, sollte das eingerichtete Sonderkonto gesplittet werden.
Anlage auf Sonderkonto 1: 100 Mio. EUR, Zugriff nur durch die WEG Ihme-Zentrum.
Anlage auf Sonderkonto 2: 50 Mio. EUR, Zugriff durch die PIZ in Absprache mit der LHH. Eine nicht zweckgebundene Entnahme ist ausgeschlossen!
Für die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen gemäß § 18.1 der TE/GO greift der Regelungsinhalt des rechtswirksamen Vergleichs vom 20.01.2020. In diesem Vergleich wurde ein Betrag von 50 Mio. EUR zur Sanierung des Sockelbereichs festgelegt. Sollte dieser Betrag von 50 Mio. EUR nicht ausreichen, um die erforderliche Sanierung durchzuführen, besteht für alle Teileigentümer eine Nachschusspflicht.
Die 50 Mio. EUR zur Sanierung des Sockelbereichs wurden allen Teileigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zugeordnet. Aufgrund der Untätigkeit der PIZ und der damit verbundenen Verzögerung der Sanierung können die daraufhin entstandenen Mehrkosten nicht den übrigen Teileigentümern auferlegt werden. Bei den übrigen Teileigentümern verbleibt es daher bei der bereits für sie ermittelten Sonderumlage. Die PIZ erklärt gegenüber den übrigen Teileigentümern die Kostenfreistellung von allen weiteren entstehenden Kosten zur Sanierung des Sockelbereichs.
Nach Abschluss und Abnahme der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums wird der auf dem Sonderkonto 1 verbleibende Betrag dem Sonderkonto 2 zugeführt.
Sollten sich die LHH und die PIZ nicht auf einen Mietvertag verständigen und die PIZ auch weiterhin ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG Ihme-Zentrum Hannover nicht nachkommen, besteht auch die Möglichkeit einer Weiterführung der Sanierungsmaßnahmen ohne Beteiligung der PIZ.
Die WEG Ihme-Zentrum Hannover sollte sämtliche Raumeinheiten der PIZ dem Zwangsversteigerungsverfahren zuführen, um damit Einfluss auf die Anzahl zukünftiger Gewerbeeigentümer zu nehmen.
Ein potentieller Neuerwerber wird davon abgeschreckt, dass nach dem Erwerb die Bewirtschaftungskostenausfälle sowie die ausstehenden Sonderumlagen zur Sanierung des Sockelbereichs seinen Raumeinheiten nach Miteigentumsanteilen zugeordnet werden. Die WEG Ihme-Zentrum Hannover sollte einen Beschluss fassen, dass ein neuer Gewerbeeigentümer lediglich die Bewirtschaftungskosten zu zahlen hat, die auf seine Raumeinheiten entfallen. Die Zahlung von Sonderumlagen für diese betreffenden Raumeinheiten wird ausgesetzt. Erst wenn zwei Drittel sämtlicher Gewerbeeinheiten sich im Besitz anderer Gewerbeeigentümer als der PIZ befinden, werden die Bewirtschaftungskostenausfälle und Sonderumlagen zugeordnet. Die Aussetzung der Zahlung von Bewirtschaftungskostenausfällen und Sonderumlagen wird auf 2 Jahre begrenzt!
Es wäre von Vorteil, wenn sich ein Konsortium unter Einbeziehung der LHH und evtl. der WEG Ihme-Zentrum Hannover bildet und eine Gesellschaft gründet, die die Raumeinheiten der PIZ ersteigert. Nach der Ersteigerung werden umgehend alle Wohnungen der PIZ veräußert. Der hier generierte Erlös dient der Refinanzierung des Kaufpreises und wird an die Gesellschafter anteilig wieder ausgekehrt.
Der neue Eigentümer der PIZ Raumeinheiten bietet die Gewerbeflächen zu einem Quadratmeterpreis von 1.000,00 EUR zum Kauf an. Bei einem Verkauf sämtlicher PIZ Gewerbeeinheiten ließe sich ein Investitionskapital von 200 Mio. EUR generieren. Bei einem angenommenen Verkauf von 1.500,00 EUR pro m² wären es 300 Mio. EUR Investitionskapital. Von dieser Summe wird vorrangig sämtliches gemeinschaftliches Eigentum nach § 18.1 der TE/GO saniert und umgebaut. Sofern nach Beendigung der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen noch Kapital zur Verfügung steht, wird dieses Kapital den Neuerwerbern zurückgezahlt mit der Auflage, ihr Sondereigentum zu sanieren.
Sollte dieser Vorschlag umgesetzt werden, steht dem Neuerwerber ein nach seinen Vorstellungen saniertes Sondereigentum zu einem äußerst geringen Quadratmeterpreis von 1.000,00 EUR bis 1.500,00 EUR in einem vollständig umgebauten und intakten Ihme-Zentrum zur Verfügung.
Da ich kein Jurist bin, muss die Ausarbeitung von Beschlüssen und Verträgen in kompetente Hände gelegt werden.
Hannover, den 10. April 2023
Jürgen Oppermann
– VBR Vorsitzender –
Ihmepassage 10
30449 Hannover
Das Schreiben ist zwar schon 2 Jahre alt, aber es steht nach wie vor auf der Seite der
Cardea Immobilien GmbH / Immobilienverwaltung & Immobilienberatung
Die Stadt Hannover läutet jetzt ganz offen die Totenglocke für das Ihme Zentrum. Der Jubler vom Dienst der HAZ, Conrad von Meding, schwärmt von Strabags H3Ö-Plänen mit vielen Büroflächen auf dem ehemaligen Prakla-Seismos Gelände. Die Stadt jubiliert über die Neugestaltung des Bereichs nördlich des Bahnhofs, mit neuen Büro -Hochhäusern. Weg mit dem alten Immobilienschrott Ihme Zentrum lautet die Parole. Auch wegen dieser Pläne wird es keine Interessenten für das Ihme Zentrum geben. Klar, dass die Stadt sich schnöde davon stehlen will. Für die Wohnungseigentümer steht der Weg in den finanziellen Abgrund bereit.
In früheren Kommentaren wies ich bereits darauf hin, dass ein GmbH-Geschäftsführer, der für die GmbH eine Immobilie kauft, um dem Verkäufer lästige Kosten zu sparen und weiß, dass die GmbH die Kosten nicht tragen kann und also planmäßig insolvent wird, sich persönlich haftbar und auch strafbar macht. Der WEG-Verwalter, wenn seine Zustimmung erforderlich ist, darf dann die Zustimmung verweigern.
Nicht jede spinnerte Idee ist spinnert:
Für die MHH und das Siloha-Krankenhaus sollen Milliarden ausgegeben werden. Die Türme könnten zu Krankenzimmern, Wachstationen etc., die kleineren Ladeneinheiten der Einkaufspassage zu Behandlungsräumen, auf der Ihmeseite auch zu Empfangsbereich und Cafeteria/Restaurant mit Ihmeblick und die großen Ladeneinheiten zu Operationssälen etc. umgebaut werden. Für Hilfs-, Lager- und sonstige Hintergrundaktivitäten stünden sicher die Hälfte der Tiefgaragenflächen zur Verfügung. Die U-Bahnstation könnte Notfallkrankenhaus oder ähnliches werden.
Wenn man durch den Nichtbau der neuen MHH eine halbe Milliarde sparen würde, käme es auf die nach Ernst&Young fehlenden 100 Mio. € nicht an.
Statt 20 Jahre Bauzeit wären es 8 bis 10 Jahre.
Die Türme dürften sich auch super für Mikroapartments eignen, da das Ihme Zentrum verkehrsgünstig zu unterschiedlichen Bildungseinrichtungen ( für Auszubildende und Studierende) liegt. Und da bei solchen MAs hohe Renditen versprochen werden, dürften sich sicher Käufer dafür finden lassen. Im Rest können Co-Working-Spaces usw. für (Briefkasten-)Firmen entstehen, die sind auch sehr beliebt. Und die Einkaufsebene wird durch kleine Cafés, Kioske und alles was Studierende usw. noch brauchen aufgewertet.
Ich bin kein Jurist. Ich weiß aber, dass die Übertragung eines WEG-Anteils der Zustimmung durch die Verwaltung bedarf. Wenn dann offensichtlich ist, dass die ja faktisch grenzenlos haftbare Stadt Hannover gegen eine GmbH ausgetauscht wird, die gegründet wird um die Haftung zu begrenzen, halte ich die Zustimmung zu diesem Verkauf für ziemlich unwahrscheinlich. Vermutlich bleibt es dabei, dass die Stadt damit nur Porzellan zerschlägt ohne etwas zu erreichen. Sowohl der Prozess um die gesamtschuldnerische Haftung der Stadt als Gewerbeeigentümerin der KITA wie der Versuch des Verkaufs an eine GmbH zeigt nur, dass das Ihme-Zentrum gar kein privates Problem ist. Das hatte die Stadtverwaltung jahrelang behauptet, um die eigene Untätigkeit zu begründen.
Mit dem Ausgang beider Streits wird kein Problem im und um das Ihme-Zentrum gelöst. Die jetzt auflaufenden Sanierungs- und Unterhaltskosten überfordern alle. Allein die schnelle Wiederbelebung des Sockels mit wirtschaftlicher Nutzung könnte das Problem der Unterhaltung des Sockels lösen. Schnell wird das auf keinen Fall gehen. Dafür haben die heutigen Streitgegner damals noch in großer Eintracht gesorgt:
• Der gerichtliche Vergleich von Wohnungseigentümer, PIZ und Stadtverwaltung legt fest, dass neue Gewerbeeigentümer neben den Kosten für den Erwerb der Flächen noch ein 30 fach höheren Betrag für die Sockelsanierung aufbringen müssen. Wie soll der Insolvenzverwalter da neue Gewerbenutzer finden?
• Wenn der „städtebauliche Missstand“(Baugesetzbuch) rechtzeitig mit dem gesetzlich vorgesehenen Instrumentarium angegangen worden gäbe es heute keine 290 Mio eingetragene Grundschulden die jede schnelle Entwicklung verhindern, weil der Eintrag hätte genehmigt werden müssen. Außerdem läge ein Konzept vor, wie die eklatanten städtebaulichen Fehler beim Bau des Ihme-Zentrums behoben werden können und wie der Sockel des Ihme-Zentrums endlich zu einem Teil des Stadtteils werden kann.
Stattdessen wurde 20 Jahre mit immer windigeren Großeigentümern ergebnislos in Hinterzimmern verhandelt. Das Fass des Steuergeldes ist längst geöffnet, weil die Stadt keine Plan B entwickelt hat. Dazu hätte sie allen Grund gehabt. Keiner der Großeigentümer die wir haben vorbei ziehen sehen, hat ein Konzept vorgelegt, das nach gesundem Menschenverstand funktionieren konnte. Deshalb wird jetzt nur noch entschieden, ob die Stadt sofort in gesamtschuldnerische Haftung genommen wird oder erst später zahlen muss, wenn der Großteil der verbliebenen Kleineigentümer durch die finanzielle Überforderung zahlungsunfähig ist.
Muss die Stadt nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen? Gerade weil ja eine Insolvenz thematisiert wird, sollte geprüft werden, ob ein Verkauf unter diesen Umständen rechtlich möglich ist.