Das Ihme-Zentrum gliedert sich in mehrere, sehr unterschiedlich entwickelte Bereiche. Im Sockelgeschoss befindet sich die ehemalige Einkaufspassage, die heute weitgehend leersteht und den Charakter eines sogenannten Lost Place angenommen hat. Zu diesem Gewerbebereich zählen auch umfangreiche Büroflächen, die ebenfalls größtenteils ungenutzt sind.
Ein Großteil der Gewerbeflächen gehört der PIZ (Lars Windhorst), über die ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Darüber liegen über 800 Wohnungen. Die Wohnhäuser befinden sich in einem guten baulichen Zustand, da die Eigentümer über Jahre hinweg investiert haben. Alle Wohnungen sind in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) organisiert.
Die Punkt-Linden-Redaktion hat im folgenden Interview mit Jürgen Oppermann, VBR-Vorsitzender (Verwaltungsbeirat-Vorsitzender) des Ihme-Zentrum, über die aktuelle Situation mit der städtischen Kita und die damit verbundene Klage der Stadt Hannover gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Teilungserklärung gesprochen.
Punkt-Linden: Das Ihme-Zentrum ist seit Jahrzehnten ein stadtbekanntes Großprojekt mit wechselvoller Geschichte. Warum steht es gerade jetzt wieder im Zentrum der öffentlichen Debatte?
Jürgen Oppermann (WEG-Vertreter): Weil sich derzeit entscheidet, ob geltendes Recht und verbindliche Vereinbarungen tatsächlich eingehalten werden – oder ob sie politisch relativiert werden. Konkret geht es um die Frage, wer die Kosten für die Sanierung des Sockelbereichs trägt. Dieser Konflikt schwelt seit Jahren, hat inzwischen aber durch Insolvenzen, Gerichtsurteile und Verkaufspläne eine neue Eskalationsstufe erreicht.
Punkt-Linden: Für Leserinnen und Leser, die das Ihme-Zentrum nicht im Detail kennen: Können Sie dessen Struktur kurz beschreiben?
Oppermann: Das Ihme-Zentrum besteht aus klar voneinander getrennten Bereichen. Im unteren Teil befindet sich das sogenannte Sockelgeschoss mit der früheren Einkaufspassage, ergänzt durch umfangreiche Büro- und Gewerbeflächen entlang der Blumenauer Straße und der Spinnereistraße. Dieser Bereich ist heute größtenteils leerstehend und weist einen erheblichen Sanierungsstau auf.
Darüber liegen 806 Wohnungen, die überwiegend einzelnen privaten Eigentümern gehören. Diese Wohnhäuser sind baulich in einem guten Zustand, weil die Eigentümergemeinschaft über Jahrzehnte hinweg kontinuierlich investiert, Rücklagen gebildet und Instandhaltungen durchgeführt hat. Wichtig ist: Wohnen und Gewerbe sind baulich, wirtschaftlich und rechtlich klar voneinander getrennt.
Punkt-Linden: Diese Trennung spielt offenbar eine zentrale Rolle im Streit. Warum?
Oppermann: Weil sie auch rechtlich eindeutig geregelt ist. In der Teilungserklärung des Ihme-Zentrum ist festgelegt, dass der Sockelbereich ausschließlich dem Gewerbe dient. Entsprechend müssen auch ausschließlich die Gewerbeeigentümer die Kosten für Instandhaltung und Sanierung dieses Bereichs tragen. Die Wohnungseigentümer sind davon ausdrücklich freigestellt.
Diese Regelung ist kein Detail, sondern der Kern des gesamten Konstrukts. Sie wurde eingeführt, um Wohnungseigentümer nicht dem unternehmerischen Risiko des Gewerbes auszusetzen – und sie gilt bis heute.
Punkt-Linden: Die Landeshauptstadt Hannover ist selbst Gewerbeeigentümerin. Wie positioniert sie sich?
Oppermann: Die Stadt vertritt die Auffassung, sie müsse nur entsprechend ihres eigenen Miteigentumsanteils zahlen – konkret 0,274 Prozent, die auf die städtische Kita im Ihme-Zentrum entfallen. Das klingt auf den ersten Blick plausibel, hält aber weder einer rechtlichen noch einer praktischen Prüfung stand.
Punkt-Linden: Warum nicht?
Oppermann: Weil Kosten im Wohnungseigentumsrecht nicht abstrakt nach Prozenten verteilt werden, sondern nach Miteigentumsanteilen an konkreten Raumeinheiten. Und vor allem: Wenn ein Gewerbeeigentümer ausfällt – wie aktuell die insolvente PIZ – müssen dessen Anteile von den verbleibenden Gewerbeeigentümern übernommen werden.
Genau dieses Prinzip wird im Ihme-Zentrum bereits seit 2024 praktiziert, etwa bei Hausgeldausfällen. Es ist also keineswegs neu oder ungewöhnlich.
Punkt-Linden: Ein besonders sensibler Punkt ist die städtische Kita im Ihme-Zentrum. Warum?
Oppermann: Weil die Stadt behauptet, die neu gegründete Kita-GmbH sei finanziell ausreichend ausgestattet, um ihren Verpflichtungen nachzukommen. Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall. Je nach Szenario sprechen wir nicht über einige hunderttausend Euro, sondern über mehrere Millionen Euro – im Extremfall sogar über die gesamten 50 Millionen Euro Sanierungskosten, falls sie als letzter Gewerbeeigentümer übrigbleibt.
Punkt-Linden: Gleichzeitig soll die Kita verkauft werden.
Oppermann: Ja, und das wirft erhebliche Fragen auf. Käuferin soll eine neu gegründete Gesellschaft aus dem Umfeld der hanova GmbH sein, die eng mit der Stadt verflochten ist. Der Kaufpreis liegt bei 350 000 Euro – faktisch ein Geschäft innerhalb des städtischen Konzerns.
Die Haftung der Kita GmbH ist jedoch auf 25 000 Euro Stammkapital begrenzt. Sollte es zu hohen Forderungen kommen, ließe sich eine Insolvenz nahezu folgenlos herbeiführen. Damit würde sich die Stadt elegant ihrer Verantwortung entziehen.
Punkt-Linden: Wie bewerten Sie die geplante Veräußerung der Kita vor dem Hintergrund der geschilderten Haftungs- und Finanzierungsrisiken?
Oppermann: Die verantwortlich handelnden Personen bei der hanova GmbH, die einem Erwerb der Kita zugestimmt hatten, insbesondere der Geschäftsführer der Kita GmbH, sollten sensibilisiert sein, da mit einer juristischen Aufarbeitung des Sachverhalts zu rechnen ist.
Punkt-Linden: Die Stadt argumentiert, sie müsse die Steuerzahler schützen. Wie bewerten Sie das?
Oppermann: Das ist ein politisches Narrativ, kein rechtliches Argument. Natürlich muss eine Kommune sorgfältig mit öffentlichen Mitteln umgehen. Aber sie kann sich nicht unter Berufung auf den Steuerzahler von vertraglichen Verpflichtungen lösen – insbesondere dann nicht, wenn sie selbst öffentlich einräumt, dass im Raum Zahlungen in zweistelliger Millionenhöhe stehen könnten.
Punkt-Linden: Ein weiterer Vorschlag der Stadt war ein gemeinsames Darlehen der WEG. Was würde das bedeuten?
Oppermann: Das wäre wirtschaftlich verheerend. Bei einem Sanierungsvolumen von 50 Millionen Euro müssten alle Raumeigentümer – also auch Wohnungseigentümer – rund 1.000 Euro pro Quadratmeter Fläche zahlen, zuzüglich Zinsen. Für viele wäre das existenzbedrohend. Vor allem aber: Es widerspricht klar der Teilungserklärung und jeder rechtlichen Grundlage.
Punkt-Linden: Zum Schluss: Worum geht es aus Ihrer Sicht im Kern dieses Konflikts?
Oppermann: Es geht um Rechtsstaatlichkeit und Verantwortung. Die Wohnungseigentümer haben ihren Teil über Jahrzehnte erfüllt: investiert, erhalten, instandgesetzt. Das Gewerbe – einschließlich der Stadt – hat seinen Bereich vernachlässigt und verfallen lassen. Jetzt sollen diejenigen zahlen, die dafür weder zuständig noch verantwortlich sind.
Die entscheidende Frage lautet daher: Verlieren Wohnungseigentümer ihr Recht auf Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums, nur weil sich die Landeshauptstadt Hannover ihrer Zahlungsverpflichtung entziehen will?
Hat eigentlich schon mal eine in Statik bewanderte Person untersucht, ob man nicht die Gewerbe-Ebenen wegreißen und die Wohn-Ebenen darüber stehenlassen kann?
Dann hätte man Wohnhäuser, die erst im 2. Stock anfangen (Treppenhaus und Fahrstuhl natürlich bis unten) und könnte ebenerdig z.B. eine öffentliche Grünfläche anlegen.
Das würde vielleicht sogar schön aussehen und wäre leichter zu realisieren, als den ganzen Bums zu sanieren und neu auszubauen in der Hoffnung, dass sich wieder Gewerbe ansiedelt.
Hat eigendlich jemand schon einmal versucht mit der Stadt zu sprechen, ob Sie bereit ist, wenn die Eigentümer alle auf ihr Eigentum für einen Euro Buchwert verzichten, ob die Stadt/ städtische Wohnungsgesellschaft den Abriss und Neubauten darauf finanzieren würde, was zwar massiv Steuern kosten sollte, aber langfristig werden immer mehr Eigentümer in finanzielle Not geraten und die Lage wird immer schlechter für die restlichen Eigentümer werden? (Es werden ja nicht notwendige Investitionsen und Betriebskosten aufgeschoben und man muss einiges an Betriebskosten aus dem Sockel als Eigentümer oder Mieter (sofern Umlagefähig) zahlen. Durch die Abnutzung wird die Substanz immer schlechter mit der Zeit und damit auch der Abriss teuer. Alternativ: Für welchen Betrag von den Eigentümern, die städtische Wohnungsgesellschaft das Objekt übernehmen würde.)
Bei diesen Vorschlag verlieren die Eigentümer zwar einen noch vorhandenen Wert, aber langfristig, wenn dort keiner investiert schützt es die Eigentümer vor Verlusten und es entsteht neuer Wohnraum auf dem Gelände, der hoffentlich zahlenmäßig die Anzahl alter Wohnungen ersetzt, denn günstige Wohnungen wurden mir in Hannover noch nie nachgeworfen 🙂
Das wäre wohl verlorene Liebesmühe. Die Stadt behauptet ja, mit ihren Plänen die Steuerzahlenden (als ob die Eigentümer im IZH keine wären) vor Ausgaben zu schützen. Und schon vor 10 Jahren wurden Abrisskosten von 1 Mrd. Euro prognostiziert. Mal ganz abgesehen davon, dass das die Obdachlosigkeit für die rund 2000 Menschen bedeuten würde, die aktuell im IZH ihr zuhause haben.
Wenn ich das für meine Wohnung bekäme, was sie 1990 mal gekostet hat zzgl. Inflationsausgleich und dem, was ich schon selbst für Instandhaltung investiert habe, hätte ich keine Probleme. Dann ließe sich sicher auch was in den Teuerimmobilien, die momentan aus dem Boden wachsen, finanzieren.
Vor einigen Jahren haben sich bereits Bewohner darüber beschwert, das in den Häusern die Rohre, Leitungen, usw. ausgetauscht werden müsten. Und nun wird gesagt, das die Häuser im Inneren ok sind ?
Da sollen noch fast 40 Jaahre alte Bleirohre gelegen haben.
Die eleektrischen Leitungen sollen auch nicht gerade auf einen guten Stand sein.
Kann ich mir einfach nicht vorstellen, das das alles schon repariert wurde !
Zu hinterfragen ist auch, was die komplette Sanierung kosten würde, inkl. der Wohnanlagen, Sockelgeschoß mit den Ladenflächen, die UnterGeschosse darunter wie Parlkhaus, Schwimmbad, usw.).
Alternativ ist wohl nur der Abriß möglich um den Schandfleck aus den Augen zu bekommen.
Wenn man für die Bewohner eine Wohnalternative schaffen könnte, könnte man das Ganze nach Abriß wieder neu aufbauen 🙂
Das würde aber für die Stadt und ggf. das Land hohe Kosten verursachen.
Aber wo ist eine andere annehmbare Lösung ???
Der jetzige Eigentümer, die PIZ ist insolvent und hat vorher schon nichts gemacht (siehe Gerd). Das Sockelgeschoß ist weitgehend ungenutzt und ungeschützt. Die tragenden Elemente müßten dringend saniert werden. Die Durchfahrt zur Ihme muß gestaltet werden. Da das Projekt durch Grundbucheinträge hoch belastet ist, wird sich kein „vernünftiger“ Bauträger finden.
Was bleibt ist eine organisierte Instandbesetzung!
Es ist erschreckend, welche Personen den Verwaltungsbeirat der WEG Ihme-Zentrum angehören. Wer das jüngste Interview liest, gewinnt den Eindruck, dass dort seit Jahren Realitäten ausgeblendet und Verantwortung reflexartig auf andere geschoben wird.
Als Bürger der Hannover fragt man sich, wie lange dieses Ausweichen noch weitergehen soll. Der Komplex steht sinnbildlich für Stillstand, Streit und baulichen Verfall. Wenn es keine tragfähige Zukunftsperspektive gibt, muss endlich konsequent gehandelt und der marode Betonkoloss geräumt werden statt unser aller Steuergeld an die letzten IZ-Geister zu verschwenden.
Die Behauptung, die Wohnblöcke befänden sich in gutem Zustand, wirkt angesichts des sichtbaren Sanierungsstaus wie eine Verharmlosung. Diese Gebäude erscheinen vielerorts mindestens ebenso marode wie der Rest der Anlage. Neue Briefkästen oder eine ausgetauschte Eingangstür sind keine nachhaltige Instandhaltung, sondern kosmetische Maßnahmen, die von grundlegenden strukturellen Problemen nicht ablenken können.
Perfekt, jetzt wissen wir, wer in die Stadtwerke einbricht und alles vollschmiert!
Talib Bolle Motor!
Liebe Britta,
vom einer Beschreibung von teilweise offensichtlichen Tatsachen, den Rest kann man von Mietern erfragen auf Vandalismus, Sachbeschädigung und Einbruch zu schließen halte ich für Absolut unpassend. Du solltest froh sein, wenn der Herr Talib Bolle Motor dich nicht anzeigt oder Dir eine Unterlassungsklage schickt.
Versuche es einfach mal mit Argumenten, anstatt mit Unterstellungen.
Aber ich sehe es genauso, anstatt Steuergeld zu verbrennen oder zu warten bis das Gebäude den Geist aufgibt, sollte man über Rückbau auf Kosten der Eigentpmer nachdenken, auch zur Sicherheit der Mieter/Eigentümer, denn wenn etwas passiert ist, sind alle wieder am heulen und das ist da nur eine Frage der Zeit. Wie es schon im Gesetzt steht: Eigentun verpflichtet!
Wenn es ein tragfähiges Konzept geben würde, würde ich selbst dort investieren, aber der Preis pro QM Gebwerbefläche liegt extrem über den Vergleichmieten, die von der Sparkasse, Stadt…. angegeben werden und damit einfach nicht Rentabel. Selbst als Abschreibungsobjekt für ein anderes Bauvorhaben ist es einfach selbst für einen 1 zu teuer, selbst mit einen z.B. niedrig dreistelligen Millionenbetrag aus Steuergeld.
Ein Abriss ist zwar nicht leicht, bzw. billig, aber technisch wahrscheinlich trotz anderer Häuser im Umkreis und der riesigen Platte möglich, da auf der anderen Seite ein Park ist und Straßen zum Transport. Es ist sogar möglich den Beton für den Neubau wieder aufzubereiten, wegen den Grünen OB.
Außerdem die hohen Grundschulden, sind nach meinen Stand nicht weg und die Zinsen dafür alleine wären schon ein Renditeproblem/-minderung wenn man die Zinsen darauf zahlen müsste, selbst wenn alles schon saniert wäre.
Trotzdem wünsche ich den Eigentümern und Mietern viel Erfolg und Glück bei der Suche nach einen Nachfolgeinvestor, der dort aus menschlichkeit investiert und nicht aus Gewinnstreben!!!!!!!!!!!!!
Ich widerspreche ausdrücklich den Kommentar von Gerd.
Herr Oppermann hat die Situation und Rechtslage sachlich dargestellt.
Ich war zu der Zeit mit im Beirat. Wir, sowie auch der Verwalter haben Hoffnung gehabt, dass es endlich vorwärts geht. Die Millionen, die Herr Oppermann ansprach sind geflossen und investiert worden.
Die Stadt ist nicht bereit mit uns zu sprechen.
Sie beharrt darauf, dass das Ihmezetrum Privatgelände ist und sie nicht helfen muss .
Sie meint auch Verträge nicht einhalten zu müssen zum Nachteil der anderen Vertragspartner, die durch dieses Verhalten in die Insolvenz getrieben werden. Auch wir sind Steuerzahler, die geschützt werden müssen, indem die Stadt ihren Verpflichtungen nachkommt.
Am 29.03.2022 habe ich zum dritten Mal an einer von der LHH angeordneten Baustellenführung teilgenommen. Die Führung wurde von Herrn Carsten Grauel im Beisein von Herrn Jaskulski geleitet. Spätestens zu dem Zeitpunkt wusste ich, dass das, was die PIZ im Ihme-Zentrum macht, auf Deutsch gesagt „totale Verarschung“ ist. 180 Bauarbeiter sollten auf der Baustelle sein. Herr Grauel konnte nicht einen einzigen nachweisen. Daraufhin habe ich mich an den Auftraggeber der PIZ gewandt. Mir wurde eine „sehr fundierte Schilderung“ attestiert. Die PIZ wurde aufgefordert, mir zu antworten. Eine Antwort habe ich nie erhalten. Ich habe im Anschluss noch an zwei weiteren Baustellenführungen teilgenommen. Immer das gleiche Bild. Immer die gleichen Versprechen der Marke „Wolkenkuckucksheim“. – Im September desselben Jahres sagt Herr Oppermann gegenüber der Presse: „Wir waren noch nie so weit wie jetzt.“
Ich habe den Eindruck, dass sich Herr Oppermann zu sehr von seinem Zweckoptimismus leiten lässt. Im September 2022 lobte er die PIZ gegenüber der Presse: „Wir waren noch nie so weit wie jetzt. Windhorsts Leute hätten Millionen in die Bauanträge investiert und innen die Betonsanierung vorangetrieben – man sehe nur äußerlich noch nicht viel.“ Das war eine grandiose Fehleinschätzung. Für mich stand zu diesem Zeitpunkt bereits fest, dass die PIZ weder gewillt noch in der Lage war, die Arbeiten wie angekündigt zu vollenden. Vielleicht wäre die Geschichte anders verlaufen, wenn die Wohnungseigentümer ihre Interessen rechtzeitig vor der PIZ-Pleite wahrgenommen hätten. – Womöglich verfolgt Herr Oppermann auch jetzt eine falsche Strategie. Ich halte es für unwahrscheinlich, dass die LHH für die gesamte Gewerbefläche in die Pflicht genommen wird. Folglich sollten andere Lösungen angestrebt werden. Am besten gemeinsam mit der Stadt Hannover.
Wenn die Stadt mit dem Wissen, dass das Kapital der hanova Kita GmbH nicht ausreicht um den vorhersehbaren (bekannten) Sanierungspflichten nachzukommen, die Immobilie verkauft, handelt die Stadt aus meiner Sicht -vorsätzlich- zum Nachteil der anderen Eigentümer.
Es bleibt spannend.
Wenn das Sockelgeschoss nicht mehr sicher ist müsste auf jeden Fall gehandelt werden und wer weiß, ob dann am Ende nicht sogar die hanova Wohnen GmbH als Hauptfirma haften muss, ergo die Stadt.
Sicher hat man Verständnis für die Wohnungseigentümer, wenn auch ein Erwerb spätestens seit Ende der 1990er-Jahre angesichts der damals schon desaströsen Lage wohl als mindestens fahrlässig bezeichnet werden kann.
Im Blick auf die Stadtgesellschaft muss aber doch langfristig von einem Milliardenloch bei Sanierung gesprochen werden, sodass eigentlich nur ein Abriss des gesamten Komplexes und damit auch des Wohneigentums in Frage kommt?
Der Abriss würde noch mehr kosten als die Sanierung. Und wer soll das ihrer Meinung nach bitte bezahlen?
Lieber Dave,
es sind ja nicht nur die Sanierungskosten. Schauen Sie sich bitte mal den Vermietpreis pro QM in Vergleichsobjekten an und rechnen Sie die Betriebskosten und die Zinsen aus, von Tilgung müssen wir da garnicht sprechen, aber selbst wenn es saniert wurde, wird dort wahrscheinlich keiner die Mieten bezahlen wollen, die Nötig für nur alleine die Zinsen und die Betriebskosten zu decken. Außerdem ohne Tilgung bekommen private in der Regel langfristig keine Kredite.
Den Abriss müssen in der Regel, nach meinem Wissensstand, die verfügbaren wirtschaftlichen Eigentümer bezahlen, denn Eigentum verpflichtet und für die, die nicht zahlen können, kommen wir Steuerzahler wahrscheinlich auf. Es ist eine Investition und das kann auch mal schlecht ausgehen, bei Aktienverlusten habe ich auch nicht Jahrelang geheult. Da hilft nur gutes altes Asset Allocation oder lege nicht alle Äpfel in einen Korb. Da ich alleine auch nicht dafür zahlen möchte, trotzdem viel Erfolg bei der Suche nach einen neuen Investor, es ist auch bestimmt nicht schön dort Abends durch die Baustelle zur seiner Wohnung zu gehen, besomders als Frau!
Abriss oder nicht – Ich kann jedenfalls nicht einsehen, dass die Steuerzahlenden für die Sanierung aufkommen sollen.
Die Steuerzahlenden haben in der Vergangenheit schon für ganz andere unsinnige Entscheidungen gezahlt.
Hier könnten wieder Arbeitsplätze entstehen, durch die ein Teil der Gelder wieder in den Topf hineinfließen würden.
Und wenn die Verträge so ausgestaltet wurden, dass die anderen Eigentümer dafür haften, wenn der Investor seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, dann gilt dies nicht nur für die Eigentümer die nur eine kleine Ladenfläche besitzen, sondern auch für die Stadt Hannover. Die will sich aber mit der Gründung einer GmbH, die dann nur mit 25 000 € haftbar wäre, aus der Verantwortung ziehen und in Kauf nehmen, dass dadurch die Existenz der anderen Eigentümer gefährdet ist. Sie werden also wissentlich in die Insolvenz gedrängt. Ob dies gesetzlich zulässig ist??
Es sollte geprüft werden ob das Duo Herr W. und Herr M. nicht bewusst solche Immobilien ankauft, um dann „fiktive“ Grundschuldeinträge von Dritten tilgen zu lassen.
Zumindest ist bekannt, dass schon ähnliche „Zahlungsschwierigkeiten“ zwischen Herrn W. und Herrn M. in der Vergangenheit bestanden. Das Internet hilft bei der Suche danach.
Wenn also Herr W. einem bekannten Herrn B. nacheifert, sollte es rechtzeitig aufgedeckt werden um andere vor einem finanziellen Ruin zu schützen!