In einem Urteil (Aktenzeichen: 480 C 7761/24) hat das Amtsgericht Hannover heute entschieden, dass die Landeshauptstadt Hannover nicht für eine ausgefallene Zahlung im Zusammenhang mit Sanierungsmaßnahmen im Ihme-Zentrum haftet. Damit wies das Gericht eine Klage der Eigentümergemeinschaft zurück, die die Stadt für die rund 3,95 Millionen Euro in Anspruch nehmen wollte, der ein anderer Miteigentümer – die inzwischen insolvente Projekt IZ Hannover GmbH – schuldig geblieben ist.
Hintergrund: Streit um Sonderumlage in Millionenhöhe
Das Ihme-Zentrum befindet sich seit Jahren in einem schwierigen Zustand. 2021 einigten sich die Eigentümer auf eine umfassende Sanierung des Sockelgeschosses. Zur Finanzierung wurde eine Sonderumlage beschlossen – rund 4,1 Millionen Euro sollten auf die Eigentümer der Gewerbeeinheiten verteilt werden.
Während die Landeshauptstadt Hannover als Eigentümerin der Kita ihren anteiligen Betrag leistete, blieb die Projekt IZ Hannover GmbH die Zahlung schuldig. Sie meldete Insolvenz an – und die Eigentümergemeinschaft forderte in der Folge von der Stadt Hannover, als vermeintlicher Gesamtschuldnerin, die Übernahme des offenen Betrags.
Was ist eine Gesamtschuldnerschaft?
Die Klägerin stützte ihre Forderung auf das Rechtsprinzip der Gesamtschuldnerschaft: Wenn mehrere Parteien gesamtschuldnerisch haften, kann ein Gläubiger den gesamten Betrag von einem der Schuldner fordern – unabhängig vom internen Verteilungsschlüssel. Der zahlende Schuldner kann sich anschließend intern schadlos halten, etwa durch Rückforderung vom Mithaftenden.
Wäre die Stadt Hannover tatsächlich Gesamtschuldnerin gewesen, hätte sie für die komplette Zahlungsausfall der Projekt IZ Hannover GmbH einstehen müssen.
Amtsgericht Hannover: Keine gesamtschuldnerische Haftung
Doch das Amtsgericht Hannover wies diese Argumentation zurück. In seiner Urteilsbegründung stellte das Gericht klar, dass eine gesamtschuldnerische Haftung weder gesetzlich noch vertraglich gegeben sei.
Zwar sahen sowohl die Gemeinschaftsordnung als auch ein gerichtlicher Vergleich aus dem Jahr 2021 eine klare Kostenverteilung unter den Eigentümern vor – doch explizit war dort nur von anteiliger Beteiligung die Rede. Eine gesamtschuldnerische Haftung müsse ausdrücklich vereinbart oder gesetzlich angeordnet sein, so das Gericht. Die Formulierung, wonach die Kosten von der „Gesamtheit der Raumeigentümer“ zu tragen seien, genüge nicht, um eine gesamtschuldnerische Außenhaftung zu begründen.
Ein weiteres Argument der Klägerseite – die grundlegend veränderte Geschäftsgrundlage durch die Insolvenz der Projekt IZ Hannover GmbH – ließ das Gericht ebenfalls nicht gelten. Die Insolvenz eines Miteigentümers stelle ein allgemeines Risiko im Rahmen der Eigentümergemeinschaft dar und berechtigt nicht zur Vertragsanpassung.
Bedeutung des Urteils
Das Urteil stärkt die Klarheit in Fragen der Haftungsverteilung innerhalb von Eigentümergemeinschaften: Wer einen vertraglich oder gemeinschaftlich geregelten Anteil trägt, haftet nicht automatisch für den Ausfall anderer – selbst dann nicht, wenn diese Insolvenz anmelden. Besonders öffentliche Körperschaften wie Städte oder Kommunen können sich damit auf eine begrenzte Haftung innerhalb solcher Gemeinschaften berufen, solange keine ausdrückliche Vereinbarung etwas anderes regelt.
Das Gerichtsurteil ist bisher nicht rechtskräftig. Die Eigentümergemeinschaft kann innerhalb eines Monats Berufung beim Landgericht Hannover einlegen.
Moin,
als Betroffener auch von mir ein paar Worte. Lt. HAZ sei damit Schaden vom Steuerzahler abgewendet worden. Gerne wird dabei vergessen, dass auch wir Wohnungseigentümer:innen Steuerzahlende sind, die seit Beginn der Insolvenz schon Kosten tragen, die sie niemals wieder zurückbekommen. Weit mehr, als wenn diese Summe auf 556.139 Einwohner:innen mit Hauptwohnsitz in Hannover (Stand: 31.12.2023) verteilt würde.
Die Stadt macht sich hier also einen ganz schlanken Fuß, nicht bedenkend, dass damit die Privatinsolvenz von Kleineigentpmer;innen, sowohl im Gewerbe wie im Wohnungseigentum, ein Stück näher gekommen ist. Und das mit Ansage und tatkräftiger Unerstützung der Stadt Hannover.
Der Niedergang began eigentlich schon mit der Gründung. Insbesondere bezogen auf das Gewerbeeigentum, da speziell die Büroflächen. Die waren großteils im Besitz der Banken, namentlich Nord- und WestLB, also der quasi öffentlichen Hand. Die haben so gut wie nichts an Instandhaltungsrücklage gebildet, aus der dann Dinge hätten finanziert werden können. Gleiches gilt für den Einzelhandelsbereich, der teileweise im Privatbesitz, teilweise aber auch in Bankbesitz war.
Nur das Stadtwerke-Haus gehörte – den Stadtwerken. Und damit quasi ebenfalls der öffentlichen Hand.
Ende der 1980er/Anfang der 1990er-Jahre zeichnete ab, dass das bis dahin gut funktionierende Konzept nicht mehr zukunftsfähig war. Die Märkte auf der grünen Wiese hatten längst die Position übernommen, die das IZH als Vollsortimenter bis dato innehatte. Dazu kam, dass man beim Bau die Anliefersituation nur unzureichend berücksichtigt hat. Von der Ladezone, von der heute nur noch Schilder zeugen, hat bspw. Allkauf nichts gehabt und ist darum nach Altwarmbüchen abgewandert.
Schon damals war klar, dass es ein neues Konzept braucht – und Geld, dieses umzusetzen. Die Banken haben die erste Chance ergriffen, die sich ihnen bot, ihre Anteile zu verkaufen. Die Stadtwerke aka Enercity folgten etwas später. Ein gewisser Herr Engel – auch Luzifer war ein Engel – griff zu und präsentierte bunte Bilder. Er ließ Mietverträge auslaufen oder kaufte auch private Einzelhandelsflächen, sodass dann insgesamt die rund 80% IZH zusammenkamen, die nun mal wieder insolvent sind Man könne besser in leeren Räumen sanieren, als in belegten, hieß es damals. Und als dann der damalige OB Schmalstieg mit dem Einriss eines kleinen Mäuerchens die Revitalisierung einläutete, waren besagte 80% schon weiterverkauft. Wie es danach weiterging, wissen wir alle.
Am IZH haben viele verdient, aber nur wenige wirklich investiert. Am meisten noch in Summe wir Wohnungseigentümer:innen, die nicht mal eben, wie es hanova vorhat, ihr Eigentüm in eine GmbH auslagern können. Was auch nichts brächte, denn wir wohnen ja darin. Zumindest nach wie vor rund 40% der Wohnungen sind selbstgenutzt, die anderen finanzieren teilweise die Altersversorgung.
Langer Rede, kurzer Sinn, es ist nach wie vor zu konstanieren, dass sich die öffentliche Hand solange des IZH bedient hat, wie es ihr zum Vorteil gereichte. Und danach – ganz in der Tradition der Banken – die Wohnungseigentümer:innen im Regen stehen lässt.
Das alles sollte bedacht werden, wenn man sich nun als „Normalbürg:in“ freut, wie diese Urteil ausgefallen ist. Aber bislang haben wir noch nahezu jedes Verfahren in der zweiten Instanz gewonnen. Es ist also noch nicht alles verloren.
Ich drücke Ihnen ganz fest die Daumen!!
Gegen solche Machenschaften an denen sich andere im großen Stil bereichern muss etwas getan werden. Die Kleineigentümer sind die Leidtragenden und sind vor solchen Kriminellen ( das sind sie aus meiner Sicht) zu schützen!
Das ist ein frommer Wunsch. Das Gericht nimmt auf Sentimentalitäten keine Rücksicht, so bitter das für die betroffenen Wohnungseigentümer ist. Beirat und Verwalter haben sich viel zu lange von leeren Versprechungen des Investors leiten lassen. Das rächt sich jetzt. – Von der LHH erwarte ich, dass sie sich aktiv in die Zukunft des Ihme-Zentrum einbringt; z.B. durch Änderung der baurechtlichen Rahmenbedingungen und Förderung nachhaltiger Projekte.
Ich frage mich gerade, ob es damals auch andere Interessenten gab, die das Ihme Zentrum hätten kaufen wollen.
Herr W. war vorher schon in „Zahlungsschwierigkeiten“ und trotzdem hat er den Zuschlag bekommen. Sehr solvent klingt das nicht. Aber mit entsprechendem Einfluss ist wohl alles möglich.
Das erinnert mich alles an einen Herrn B. ..
https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/gerichtsstreit-um-millionen-ich-glaube-dass-ihn-irgendwer-schuetzt-1.768164
Noch merkwürdiger: Dass ein Herr M. -mal wieder- Millionen Euros an Herrn W. „verliehen“ hat um das Ihme Zentrum zu „retten“.
Am Ende haften immer andere für den Schaden!
Jetzt wird das Ihme Zentrum auf Kosten anderer wieder hergerichtet, damit ein anderer ( aus dem Club um Herrn M./W.) es dann aufgewertet wieder kaufen kann um den bestmöglichen Profit zu erzielen.
Dumme Idee, aber könnten die betroffenen Wohnungseigentümer nicht ihrerseits eine GmbH gründen, dann ihre Wohnungen gegen einen symbolischen Preis auf/an die betreffenden GmbH übertragen/verkaufen. Dann wäre die neue GmbH eben Eigentümerin der Wohnungen. Die GmbH könnte zwar ebenso wenig irgendwas finanziell zur Sanierung beitragen, aber die Wohnungseigentümer wären dann „fein“ raus. Die neue GmbH würde dann Mietverträge mit den Bewohnern, die noch drin wohnen bleiben wollen, abschließen. In diesem Mietverträgen würde man vereinbaren, dass alle Hausgelder von der GmbH als neue Eigentümerin/Vermieterin zu tragen sind. Natürlich würde die GmbH irgendwann auch in die Insolvenz rutschen.
Offensichtlich hat sich der WEG-Beirat blenden lassen. „Aber wir waren noch nie so weit wie jetzt“, sagte Beiratsvertreter Oppermann (HAZ vom 22.09.2022). Pustekuchen! Nach drei Baustellenführungen mit Herrn Carsten Grauel und Herrn Torsten Jaskulski stand für mich fest, dass die Revitalisierung des Ihme-Zentrums unter den Voraussetzungen unrealistisch ist. Das war ein halbes Jahr vor der Aussage von Herrn Oppermann. Meine Erkenntnisse – für die die Baustellenführungen eigens gedacht waren –, habe ich den „Pfadfindern“ und der LHH mitgeteilt. Die PIZ sollte auf die von mir aufgeworfenen Fragen antworten. Eine Antwort habe ich nie erhalten. Meines Erachtens hätten im WEG-Beirat viel früher die Alarmglocken schrillen müssen. Ein Gerichtsurteil wie dieses wäre der WEG dann womöglich erspart geblieben.
Komplett richtige Entsheidung! Kein Cent Steuergeld in diese Ruine!!1!