Torsten Jaskulski (WEG-Verwaltung, Ihme-Zentrum Hannover) und Jürgen Oppermann (Verwaltungsbeiratsvorsitzender, Ihme-Zentrum Hannover) nehmen zu dem Artikel im Folgenden Stellung:
Die in diesem Artikel getätigten Aussagen des Gerd Runge entsprechen nicht den Tatsachen. Wir erlauben uns, den richtigen Sachverhalt darzustellen:
Kostenanteil für die Instandsetzung des Sockelgeschosses
Der Vergleich, dem die Eigentümergemeinschaft Ihme-Zentrum Hannover am 15. Januar 2020 mehrheitlich zugestimmt hat, wurde nicht von dem Verwaltungsbeirat Jürgen Oppermann und den Verantwortlichen der Projekt IZ Hannover GmbH ausgehandelt. Die Erarbeitung erfolgte durch den Rechtsanwalt der Gemeinschaft, dem Verwalter Torsten Jaskulski sowie Jürgen Oppermann als Bevollmächtigter der Klägerin zu Aktenzeichen 481 C 11940/16. Der Entwurf wurde der Projekt IZ Hannover GmbH, vertreten durch die Kanzlei White & Case LLP, zur Prüfung vorgelegt. Mit Versendung der Einladung zur großen Eigentümerversammlung zum 15. Januar 2020 wurde allen Raumeigentümer:innen, auch der Ihmeplatz-7E-GmbH, der Vergleich zur Kenntnisnahme vorgelegt. Zwei Eigentümer:innen klagten gegen den Mehrheitsbeschluss zum Abschluss des Vergleichs, zogen jedoch die Klage zurück, sodass der Vergleich Rechtswirksamkeit erlangte. Die Miteigentümerin Ihmeplatz-7E-GmbH hatte demnach genügend Zeit, an der Willensbildung vor der Eigentümerversammlung am 15. Januar 2020 mitzuwirken. Die Ihmeplatz-7E-GmbH ist auch nicht der Anfechtungsklage der beiden Eigentümer:innen beigetreten und somit wurden die Vergleichsinhalte/-regelungen akzeptiert.
Ebenfalls kann der Einwurf des Gerd Runge nicht verfangen, dass die Ihmeplatz-7E-GmbH von den Vertragsverhandlungen ausgeschlossen war. Lediglich die im Rechtsstreit zu Aktenzeichen 481 C 11940/16 beteiligten Parteien sind vom Gericht aufgefordert worden, einen Vergleich abzuschließen und haben somit an der Erstellung des Gerichtlichen Vergleichs mitgewirkt.
Gerd Runge weist fälschlicherweise darauf hin, dass die Gewerbeigentümer:innen an den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sockelgeschosses übervorteilt werden, während die Wohnungseigentümer:innen ungerechtfertigterweise von den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sockels freigestellt wurden. Nach der im Ihme-Zentrum Hannover geltenden Teilungserklärung sind ausschließlich die Raumeigentümer:innen Gewerbe zur Tragung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sockelgeschosses verpflichtet, während ausschließlich die Wohnungseigentümer:innen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnhäuser tragen.
Der gerichtliche Vergleich hat keinen Einfluss auf die Kostentragung der Teilungserklärung, sondern regelt lediglich die Vorgehensweise und Zahlungsmodalitäten zur beschlossenen Sanierung des Sockelgeschosses.
Mit der Unterschrift der Ihmeplatz-7E-GmbH unter dem Kaufvertrag im Mai 2017 hat die Ihmeplatz-7E-GmbH den Inhalt der Teilungserklärung anerkannt und sich verpflichtet, den geltenden Kostentragungsschlüssel einzuhalten.
Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum instand zu setzen und instand zu erhalten, um dies vor dem Verfall zu schützen. Dass im Ihme-Zentrum ein dringlicher Handlungsbedarf besteht, dürfte hinlänglich bekannt sein.
Entgegen der Darstellung des Gerd Runge ist es der Verwaltung als Treuhänderin der Gemeinschaft rechtlich nicht möglich, einem Moratorium zuzustimmen, das einzelne Eigentümer:innen oder Eigentümergruppen von Zahlungen zur Instandhaltung und Instandsetzung freistellt oder auf unbestimmte Zeit aussetzt.
Auswirkung auf alle Eigentümer:innen
Die Gesellschafter:innen der Ihmeplatz-7E-GmbH können lediglich ihre Gesellschaftereinlage verlieren, während ca. 500 Eigentümer:innen vollumfänglich mit ihrer Immobilie und ihrem Privatvermögen haften und dies im schlimmsten Fall verlieren. Die Hausgeldausfälle aufgrund der Zahlungsunfähigkeit der Projekt IZ Hannover GmbH werden derzeit als Liquiditätsumlage auf alle Eigentümer:innen umgelegt. Dies bedeutet für eine 100 qm Wohnung eine Zusatzbelastung von 487 EUR monatlich, während auf jeden einzelne:n Gesellschafter:in der Ihmeplatz-7E-GmbH ein Betrag von 45 EUR monatlich entfallen würde.
Verschwundene Gelder?
Gerd Runge merkt an, dass die Ihmeplatz-7E-GmbH zur Sanierung des Sockels schon 50.000 EUR bezahlt hat. Wonach nach seinen Angaben anscheinend 25.000 EUR korrekt verwendet wurden und die übrigen 25.000 EUR für die Planung des Einkaufszentrums sowie im Sondereigentum der Projekt IZ Hannover GmbH verschwunden sind. Bereits im Jahr 2021 wurde durch die Wohnungs- u. Teileigentümergemeinschaft Ihme-Zentrum Hannover gegen die IhmepIatz-7E-GmbH Klage bei Gericht eingereicht, um die fälligen Zahlungen zur Sanierung des Sockelgeschosses gerichtlich einzufordern. Mit dem Vorwurf, dass die geleisteten Zahlungen nicht ordnungsgemäß verwendet wurden, konnte die Ihmeplatz-7E-GmbH bei Gericht nicht durchdringen. An dieser Stelle wird hier auf das Aktenzeichen 481 C 7136/21 verwiesen.
Erläuterung der Regelung
Im rechtswirksamen Vergleich ist festgelegt, dass bei jedem zu erstellendem Gewerk der Verwalter dem Verwaltungsbeirat, die durch einen Fachplaner geprüfte Angebote zur Entscheidung der Auftragsvergabe vorlegt. Hierzu der erläuternde Hinweis, dass der Verwaltungsbeirat sich aus gewählten Wohnungs- und Gewerbeeigentümer:innen zusammensetzt. Während bzw. nach Beendigung der Baumaßnahme prüft eine eingesetzte Bauüberwachung die Erstellung des beauftragten Gewerks und die Rechnungslegung. Jedem:r Raumeigentümer:in war es stets möglich, die vorliegenden Unterlagen einzusehen sowie auch die Ihmeplatz-7E-GmbH davon Gebrauch gemacht hat.
Im Hinblick auf eine objektive Wahrnehmung in der Eigentümergemeinschaft und in der Öffentlichkeit ist es notwendig, die von Gerd Runge getroffenen Behauptungen richtigzustellen. Die von den Verfassern in dieser Richtigstellung gemachten Angaben halten einer Nachprüfung stand.
Hinweis: Die Punkt-Linden-Redaktion hat mit der Veröffentlichung beider Artikel den Verfassern die Möglichkeit eingeräumt, ihre jeweilige Sichtweise hier darzustellen.
Ich freue mich, dass Herr Jaskulski (WEG-Verwaltung, Ihme-Zentrum Hannover) und Herr Oppermann (Verwaltungsratsbeisitzender Ihme-Zentrum Hannover) meinen am 17. August 2024 veröffentlichten Gastbeitrag bei Punkt-Linden zur Kenntnis nehmen konnten. Deshalb nutze ich diesen Rahmen gerne für eine Fortsetzung des Austauschs.
Ganz überraschend finde ich Ihre Einleitung. Sie schreiben, mein Artikel entspreche nicht den Tatsachen. Dabei sind wir uns in den zentralen Punkten einig:
Instandsetzung des Sockelgeschosses
Ich hatte berichtet: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), vertreten durch deren Sprecher Herr Oppermann, und die Großeigentümerin PIZ schlossen 2020 einen gerichtlichen Vergleich.“ Sie bestätigen die Vertretung der WEG durch Herrn Oppermann beim Abschluss dieses Vergleichs. Wer den Vergleich erarbeitet hat, ist entgegen Ihrer Darstellung nicht Gegenstand meines Beitrags.
Ich schrieb: „Die gewerblichen KleineigentümerInnen – wie die Ihmeplatz-7E – saßen gar nicht mit am Verhandlungstisch. Aufgrund der Mehrheitsverhältnisse wurden sie über Ihren Kopf hinweg zur Kostentragung verpflichtet.“ Sie bestätigen in Ihrer Antwort, dass die KleineigentümerInnen bei dem Vergleich nicht mit am Verhandlungstisch saßen, sondern nur PIZ und WEG sowie deren AnwältInnen.
Zwar trifft es zu, dass stets nur die jeweiligen Parteien eines Gerichtsverfahrens an einem Vergleich beteiligt sind. Das Besondere an dem hier geschlossenen Vergleich ist aber, dass er mittelbar Auswirkungen auf dritte Personen hat, darunter die KleineigentümerInnen. Deshalb wurde der Vergleich ja gerade, wie Sie selbst schreiben, im Rahmen der Einladung zur großen Eigentümerversammlung zum 15. Januar 2020 „allen Raumeigentümer:innen, auch der Ihmeplatz-7E-GmbH, (…) zur Kenntnisnahme vorgelegt“. Aufgrund der Mehrheitsverhältnisse in der WEG kam es zu einem Mehrheitsbeschluss für den Abschluss des Vergleichs. Weiter schreiben Sie richtig, dass zwei EigentümerInnen gegen diesen Mehrheitsbeschluss klagten, sich dann aber veranlasst sahen, ihre Klagen zurückzunehmen. Dieser Vorgang unterstreicht aus meiner Sicht, dass den KleineigentümerInnen in dem ganzen Vorgang letztlich die Hände gebunden waren.
Es steht außer Frage, dass eine Sanierung des Sockelgeschosses überfällig ist. Es geht dabei jedoch nicht um eine kleine Instandhaltung, sondern um ein Projekt im Umfang von ca. 50 Mio. €. Deshalb bleibt es dabei, und das stellen auch Sie nicht in Frage: der geschlossene Vergleich ist für die KleineigentümerInnen angesichts der Zahlungsunfähigkeit der Großeigentümerin Projekt Ihme-Zentrum Hannover (PIZ) GmbH im Ergebnis zur Falle geworden. Das zeigt das Beispiel der Ihmeplatz-7E: der Insolvenzverwalter stellte nach Stellung des Insolvenzantrags ohne weiteres eine Überschuldung der GmbH fest.
Auswirkung auf alle Eigentümer:innen
Ihre Formulierungen unter der Überschrift „Auswirkungen auf alle Eigentümer:innen“ lassen es demgegenüber so klingen, als sei die Ihmeplatz-7E freiwillig in die Insolvenz gegangen, als hätten die GesellschafterInnen auch anders entscheiden können. Wie Ihnen bekannt sein dürfte, ist die Geschäftsführung jeder GmbH von Gesetzes wegen verpflichtet, bei Eintritt einer Insolvenzreife einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens zu stellen. Nach unserer Einschätzung übersteigen die Forderung uns gegenüber aus der Sockelsanierung den Wert unserer Immobilie um das 30-fache. Deshalb mussten wir Insolvenz beantragen. Der Insolvenzverwalter bestätigt in seinem Gutachten unsere Überschuldung.
Soweit Sie darauf hinweisen, dass andere KleineigentümerInnen die Situation noch um einiges härter trifft als die GesellschafterInnen unserer GmbH, kann ich dem nur zustimmen. Auch sind jene durch die Insolvenz der Ihmeplatz-7E mit noch höheren Hausgeldzahlungen belastet. Darauf hatte ich bereits in meinem Beitrag hingewiesen: „Diese Erhöhungen des Hausgeldes betreffen leider alle KleineigentümerInnen des Ihme-Zentrums. Deshalb sind weitere Insolvenzen zu befürchten. Der Prozess könnte sich zu allem Unglück noch einmal beschleunigen, da jeder Zahlungsausfall den Druck auf die noch verbleibenden zahlungsfähigen EigentümerInnen erhöht.“
Verschwundene Gelder?
Einig sind wir uns auch darin, dass die Ihmeplatz-7E – nach einigen gescheiterten Versuchen – Einsicht in (allerdings unvollständige) Abrechnungsunterlagen nehmen konnte. Die zugänglich gemachten Unterlagen wurden sorgfältig ausgewertet. Die Ihmeplatz -7E kam dabei zu dem Ergebnis, dass nur ca. 50% der abgerechneten Kosten für die Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen im Sockelgeschoss und die andere Hälfte für die Planung und Vorbereitung eines Einkaufszentrums auf den Sondereigentumsflächen der PIZ aufgewandt wurden. Dies ärgerliche Ergebnis haben wir der Hausverwaltung detailliert schriftlich erläutert.
Deshalb wollte die Ihmeplatz-7E vor Gericht erreichen, dass sie erst dann weitere Zahlungen leisten muss, wenn allein die Kosten für die Gemeinschaftsflächen abgerechnet und umgelegt werden. Zutreffend ist, dass wir vor Gericht mit diesem Anliegen gescheitert sind.
Das Gericht hat aber entgegen Ihrer Darstellung nicht entschieden, dass die Mittel ordnungsgemäß verwendet wurden. Der Ablehnungsgrund war vielmehr, dass wir als kleine Einzeleigentümer keine Zwischenabrechnungsunterlagen einfordern dürfen. Entsprechend hatte ich geschrieben: „Im gerichtlichen Vergleich zwischen PIZ und WEG war festgelegt, dass die KleineigentümerInnen die Mittelverwendung erst nach Abschluss der gesamten Sanierungsarbeiten überprüfen dürfen. Bis dahin reicht es aus, dass der Beirat der WEG den Zahlungen zustimmt. Diese Zustimmung erteilte der Beirat aus diesseits nicht nachvollziehbaren Gründen.“
Meine Fragen an Sie
Nach der Insolvenz der Ihmeplatz-7E wünsche ich mir von Ihnen statt ablenkenden Ausführungen Antworten auf Fragen, die für die Zukunft des Ihme-Zentrums von Bedeutung sind, zum Beispiel:
Was unternehmen Sie als für das Ihme-Zentrum maßgebliche Akteure, um die Insolvenz weiterer GewerbeeigentümerInnen durch Überschuldung zu verhindern? Wie in dem am 17. August veröffentlichen Gastbeitrag geschildert, verbleiben nach dem Zahlungsausfall der PIZ nur 4,5% der Gewerbeeigentümer. Und diese werden nun mit Kosten in Höhe von mindestens 50 Mio. € für die Sockelsanierung belastet.
Sie schreiben „der Verwaltung als Treuhänderin der Gemeinschaft [sei es] rechtlich nicht möglich, einem Moratorium zuzustimmen, das einzelne Eigentümer:innen oder Eigentümergruppen von Zahlungen zur Instandhaltung und Instandsetzung freistellt oder auf unbestimmte Zeit aussetzt“. Der Ihmeplatz-7E ging es aber nicht um eine Ausnahme für sich, sondern um ein Moratorium für die kostenintensive Sockelsanierung insgesamt, „bis zahlungsfähige Nachfolger der PIZ gefunden sind.“
Welcher rechtliche Grund stand dem entgegen?
Wie finden sich neue Gewerbeeigentümer für das Ihme-Zentrum, wenn mit dem Immobilienerwerb gleichzeitig verbindliche Forderungen für die Sockelsanierung verbunden sind, die den derzeitigen Wert der jeweiligen Immobilien erheblich übersteigen?
Der wirtschaftliche Ruin weiterer Kleineigentümer wird sich nur verhindern lassen, wenn neue GewerbeeigentümerInnen und Nutzungen für die PIZ-Flächen im Sockel gefunden werden, die diese beleben und baulich instand setzen. Dazu bin Ich gespannt auf Ihre Ideen und Vorschläge.