Mietschulden können schnell zum Problem werden. Gehen die Mietzahlungen nicht regelmäßig ein, werden die Pflichten gegenüber dem Vermieter verletzt. Gehen Kündigungen nicht in beidseitigem Einvernehmen vonstatten, stellt die Zwangsräumung den letzten Schritt einer Klärung des Sachverhalts dar. Dabei haben beide Parteien Rechte und Pflichten, die zu berücksichtigen sind.
Welche Gründe gibt es für eine Zwangsräumung?
Bevor Zwangsräumungen durchgeführt werden dürfen, müssen einige rechtliche Schritte unternommen werden. Am Anfang steht die Kündigung des Mietverhältnisses.
Eine Kündigung ist aus folgenden Gründen rechtens:
| Grund – Mieter hat … | Details |
| … in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt | Kompletter Ausfall der Mietzahlungen |
| … in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete lediglich zum Teil beglichen | Offene Beträge übersteigen dabei eine Monatsmiete |
| … die Miete über mehrere Monate nicht vollständig bezahlt | Rückstände betragen zusammen mindestens zwei Monatsmieten |
- Mietzahlungen gehen zu spät ein.
- Mietsachen werden massiv beschädigt oder vernachlässigt.
- Hausfrieden wurde gestört, trotz Abmahnung erfolgte keine Änderung.
- Untervermietung an Dritte, trotz fehlender Erlaubnis.
- Nutzung der Wohnung weicht von den Bedingungen im Mietvertrag ab.
Gründe für eine Zwangsräumung sind auch gegeben, wenn ein Parlamentsbeschluss für die Durchführung einer Projektentwicklung vorliegt, wenn die Immobilie enteignet wird oder wenn für die Immobilie, laut Ansicht des Gerichts, ein öffentliches Interesse besteht.
Was passiert bei einer Zwangsvollstreckung?
Hat der Vermieter einen Räumungstitel erwirkt, kann er den Gerichtsvollzieher mit einer Zwangsräumung beauftragen. Bevor die Zwangsräumung in Kraft tritt, hat der Mieter drei Wochen Zeit, die Wohnung freiwillig zu verlassen. Vermieter müssen laut § 721 Zivilprozessordnung mögliche Räumungsfristen abwarten.
Bei einer Zwangsvollstreckung haben der Mieter und alle im Räumungstitel genannten Personen die Wohnung zu verlassen. Notfalls wird die Polizei hinzugezogen. Anschließend werden die Schlösser der Wohnung ausgetauscht.
Die Möbel und das Eigentum des Mieters werden mithilfe einer Spedition in dafür geeignete Lagerräume gebracht. Der Mieter hat nun vier Wochen Zeit, seine Habseligkeiten auszulösen, was die Bezahlung der Lagerkosten voraussetzt. Passiert nichts dergleichen, werden die Gegenstände öffentlich versteigert oder ggf. entsorgt.
Seit im Jahre 2013 das Mietrecht reformiert wurde, stellt die sogenannte Berliner Räumung bundesweit eine Alternative dar. Bei dieser Art der Räumung wird ein Vermieterpfandrecht ausgeübt. Der Vermieter nimmt die Wohnung wieder in Besitz. Das Eigentum des Mieters verbleibt vor Ort. Damit können Kosten für Spedition und Einlagerung vermieden werden.
Der Mieter kann pfändbare Gegenstände gegen Bezahlung auslösen. Unpfändbare Dinge müssen vom Vermieter ohne Weiteres herausgegeben werden. Für den Vermieter entsteht bei diesem Modell der Nachteil, dass sich die Immobilie nicht zeitnah weiter vermieten lässt.
Was geschieht nach einer Zwangsversteigerung mit den Mietern?
Nach wirksamen ordentlichen bzw. außerordentlichen Kündigungen ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung mit Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen. Tut er dies nicht, ist die Erhebung der Räumungsklage der nächste Schritt. Davor ist zu prüfen, ob eine Räumungsklage dem rechtlichen Rahmen standhält. Die Gerichte prüfen in jedem Fall, ob es sich um eine berechtigte Kündigung handelt.
Der Mieter kann einen Antrag auf Räumungsfrist stellen. Dies muss bis zum Ende der mündlichen Verhandlung geschehen. Das Gericht wird den Antrag prüfen und daraufhin eine angemessene Frist für den Auszug setzen. Auf diese Weise soll dem Mieter ausreichend Zeit gegeben werden, sich eine neue Bleibe zu suchen und ein etwaiges Abrutschen in die Obdachlosigkeit verhindert werden.
Kann man eine Zwangsräumung verhindern?
Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, gegen eine Zwangsräumung vorzugehen. Die erste und einfachste Option besteht darin, seine Mietschulden sofort und in voller Höhe zu begleichen. Können Mieter die offene Forderung nicht selbst aufbringen, sollten sie sich an das Jobcenter oder den zuständigen Sozialhilfeträger wenden. Ein Antrag auf die Übernahme offener Mietforderungen kann eine drohende Obdachlosigkeit abwenden.
Bei drohenden Mietschulden kann dazu geraten werden, möglichst zeitnah eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Diese ist häufig kostenfrei und hilft Betroffenen, einen Überblick über ihre Schulden zu erhalten und Wege aufzuzeigen, diese schrittweise abzubauen.
Tipp: Wenn Mieter mit der ausgesprochenen Kündigung nicht einverstanden sind oder wenn berechtigte Härtefälle vorliegen, kann der Kündigung widersprochen werden. Ein Widerspruch ist innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage einzureichen.
Wer von einer Zwangsräumung betroffen ist, kann einen Anwalt für Mietrecht einschalten.
Dieser kann die Interessen der Mieter auf verschiedenen Wegen durchsetzen:
- Einwände gegen die Kündigung vorbringen.
- Erzielen von einvernehmlichen Einigungen.
- Gerichtliche Räumungsfristen beantragen, was den Auszug verzögert.
Räumungsklagen lassen sich am einfachsten durch Begleichen der Mietrückstände abwenden. Wird dem Vermieter vor Gericht recht gegeben, muss der Mieter die Wohnung verlassen. Erfolgt kein Auszug aus freien Stücken, ist die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher nicht mehr abzuwenden.